ثبت‌نام از متقاضیان تسهیلات جدید خرید مسکن از روز سه‌شنبه-۱۹ خرداد- در همه شعب بانک مسکن آغاز می‌شود.
روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت: بانک مسکن در فاصله دو هفته بعد از تصویب طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یکم» در جلسه 29 اردیبهشت ماه شورای پول و اعتبار، توانست دستورالعمل اجرایی این طرح را تدوین و نهایی کند.
صندوق پس‌انداز «یکم» سه‌شنبه هفته جاری در مراسمی با حضور وزیر راه‌وشهرسازی، مدیرعامل بانک مسکن و مقامات ارشد بانک مرکزی به‌صورت نمادین در یکی از شعب بانک مسکن شهر تهران تشکیل و همزمان، در سایر شعب بانک مسکن امکان افتتاح حساب و نام‌نویسی از متقاضیان تسهیلات جدید خرید در این صندوق، فراهم می‌شود. صندوق پس‌انداز «یکم» به سپرده‌گذارانی که تحت شرایط مشخص، مبالغی را در حساب بانک مسکن برای دوره زمانی معین سپرده‌گذاری کنند، سه نوع وام خرید 80، 60 و 40 میلیون تومانی به ترتیب به ساکنان تهران، شهرهای بزرگ و مناطق شهری کوچک پرداخت می‌کند. مطابق ضوابط تعیین شده برای سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز «یکم»، چنانچه گروه اول متقاضیان که این هفته افتتاح حساب انجام می‌دهند، به مدت یک‌سال رقمی معادل نصف سقف وام را در صندوق سپرده‌گذاری کنند، در خرداد 95 یعنی درست یک‌سال بعد، می‌توانند تسهیلات مصوب را دریافت کنند.
در تهران برای دریافت 80 میلیون تومان وام خرید مسکن از صندوق «یکم»، چنانچه مدت انتظار «یکساله» مدنظر متقاضی باشد، باید 40 میلیون تومان در زمان افتتاح حساب صندوق نزد بانک مسکن، پس‌انداز صورت بگیرد. به عبارت ساده‌تر، برحسب «بنیه مالی» متقاضیان واجد شرایط این تسهیلات و همچنین مدت زمان مدنظر متقاضی برای «طول مدت سپرده‌گذاری»، مبلغ اولیه برای اصل سپرده‌گذاری متغیر خواهد بود. در مدل تعیین شده برای صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، بانک به ازای هر 6 ماه سپرده‌گذاری، معادل یک برابر آن را به متقاضی وام پرداخت می‌کند به این صورت که اگر فرد واجد شرایط دریافت تسهیلات خرید مسکن 80 میلیونی در تهران، با 20 میلیون تومان اقدام به افتتاح حساب کند و در طول مدت سپرده‌گذاری، میزان سپرده خود را افزایش ندهد، تسهیلات 80 میلیونی به جای یک‌سال در مدت دو سال، به او تعلق خواهد گرفت. البته در صندوق، برای میزان سپرده‌گذاری اولیه، یک مبلغ حداقلی تعیین شده است که سه‌شنبه این هفته جزئیات آن به‌صورت رسمی اعلام خواهد شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: برای دریافت وام‌های سه سقفی خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز «یکم»، باید «فرد متقاضی» و همچنین «آپارتمان مورد معامله» حائز سه شرط مشخص باشند. این تسهیلات از بابت شرایط سمت تقاضا، فقط به «خانه‌اولی»ها پرداخت می‌شود.
«خانه‌اولی» به افرادی گفته می‌شود که هم «متاهل» بوده و هم «فاقد سابقه مالکیت» هستند. برای افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسکن، سابقه مالکیتی خانوارهای متقاضی از طریق سامانه مسکن‌مهر، سامانه استعلام فرم جیم، سامانه تسهیلات‌دهی بانک مسکن و سایر بانک‌ها و همچنین سامانه ثبت اسناد، کنترل خواهد شد و کسانی که قبلا از امکانات دولتی در حوزه زمین و ملک از جمله مسکن‌مهر استفاده کرده‌اند و فرم جیم آنها قرمز رنگ است و همچنین افرادی که قبلا از وام‌های خرید بانک‌ها برای خرید ملک بهره گرفته‌اند و در بانک اطلاعاتی ثبت اسناد، دارای سابقه مالکیت می‌باشند، اجازه افتتاح حساب در صندوق «یکم» را ندارند و تسهیلات جدید به آنها تعلق نخواهد گرفت.
آنچه باعث شده برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم»، شرایط خاص در نظر گرفته شود به حمایت‌های مالی دولت از این صندوق برمی‌گردد؛ تسهیلات 40 تا 80 میلیونی خرید مسکن بانک مسکن با نرخ سود یارانه‌ای 14درصد و با تامین اعتبار بخشی از منابع وامها توسط دولت، پرداخت می‌شود، بنابراین چون برای این تسهیلات، همچون طرح‌‌های تامین مسکن دولت‌های گذشته، منابع ارزان‌قیمت دولتی و بانکی، اختصاص داده شده است، فقط خانوارهای گروه هدف یعنی متقاضیان فاقد مسکن اجازه بهره‌برداری از این تسهیلات را دارند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برای دریافت تسهیلات صندوق «یکم» علاوه بر دو شرط تعیین شده برای متقاضی، آپارتمان‌هایی که این وامها به آنها قابل پرداخت است نیز باید یک شرط «سنی» را دارا باشند.
پرداخت فقط به نوسازهای تا 7 سال
طبق دستورالعمل تدوین شده، وام خرید مسکن «خانه‌اولی»ها که از محل صندوق پس‌انداز یکم پرداخت می‌شود، فقط به آپارتمان‌های «نوساز تا حداکثر 7 سال ساخت» تعلق می‌گیرد. در حال حاضر وام خرید مسکن 35 میلیون و 45 میلیون تومانی بانک مسکن که در قالب «خرید اوراق از فرابورس یا شعب بانک مسکن» به همه متقاضیان اعم از افراد فاقد مسکن یا خانوارهای دارای سابقه مالکیت پرداخت می‌شود، بدون شرط نوساز بودن واحد مسکونی، به متقاضی ارائه می‌شود طوری که «آپارتمان‌های دارای حداکثر 20 سال عمر بنا» که عملا در مرز کلنگی قرار گرفته‌اند نیز مشمول وام‌های فعلی خرید مسکن می‌شوند. اما تسهیلات جدید بانک مسکن فقط به آپارتمان‌هایی که عمربنای آنها کمتر از 8 سال است، تعلق می‌گیرد. روال فعلی بانک مسکن در تشخیص سن بنای آپارتمان خریداری شده توسط متقاضی وام، تاریخ درج شده در پروانه ساختمانی است.
برخلاف تصوری که برخی متقاضیان وام نسبت به نحوه محاسبه سن بنای آپارتمان‌های مشمول وام خرید دارند، در بانک مسکن به جای آنکه تاریخ صدور پایان‌کار ساختمانی، ملاک عمل قرار بگیرد، زمان ساخت واحد مسکونی (تاریخ صدور پروانه) مبنای محاسبه سن‌بنا تعیین می‌شود. به این ترتیب آپارتمان‌هایی که در بازار معاملات، توسط دلالان ملک یا سازنده، «نوساز» معرفی می‌شوند، با توجه به مدت زمان حداقل یکساله برای احداث آن، از نظر مرجع وام‌دهنده، دارای حداکثر یک‌سال عمربنا است که به همین نسبت، باید سن سایر ساختمان‌های چندسال ساخت، مدنظر متقاضیان وام‌های صندوق «یکم» قرار بگیرد.
بررسی‌ها از قدرت واقعی وام 80 میلیونی خرید مسکن در تهران با توجه به آخرین نرخ میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در این شهر که مترمربعی 4 میلیون تومان است، نشان می‌دهد: با این وام و بدون احتساب اصل سپرده، بین 5/ 28 درصد تا 40 درصد هزینه خرید مسکن خانه‌اولی‌ها بر حسب انتخاب آپارتمان‌هایی با مساحت حداکثر 70مترمربع و حداقل 50 مترمربع، پوشش داده می‌شود. ضوابط تعیین شده برای واحدهای مسکونی مشمول وام‌های 40، 60 و 80 میلیون تومانی، با لحاظ محدودیت منابع قابل ورود به صندوق پس‌انداز «یکم»، قرار است اعمال شود. نیمی از منابع لازم برای پرداخت این تسهیلات، به اضافه بخشی از مابه‌التفاوت سود 14درصدی تسهیلات تا سود رایج 21 درصدی بانک‌ها، از محل اعتباراتی که دولت و بانک مرکزی برای بانک مسکن ایجاد کرده‌اند، تامین خواهد شد. این تامین اعتبار از محل استمهال میان‌مدت قسمتی از خط‌اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر انجام می‌شود به این صورت که فعلا حدود 5 هزار میلیارد تومان از اقساط بازپرداخت شده تسهیلات مسکن مهر، برای 7 سال نزد بانک مسکن خواهد ماند تا از این محل، خوراک مالی صندوق پس‌انداز «یکم» تامین و تجهیز شود.
پیش‌تر مقامات بانک مرکزی اعلام کرده بودند با توجه به لزوم حفظ تعادل ورودی و خروجی صندوق پس‌انداز «یکم» و همچنین نیاز سمت تقاضای مسکن به وام، بانک مسکن مجاز است سالانه 84 هزار فقره وام 40، 60 و 80 میلیون تومانی پرداخت کند و معادل همین تعداد، باید سپرده‌گذاری صورت بگیرد. اما در حال حاضر با نیازسنجی‌هایی که مسوولان بخش مسکن از جامعه خانه‌اولی‌های متقاضی وام انجام داده‌اند و همچنین با توجه به موجودی آپارتمان‌های نوساز تا 7سال ساخت، پیش‌بینی می‌شود صندوق یکم توان پرداخت حداقل 150 هزار فقره تسهیلات در سال را داشته باشد. امسال و حداقل دو سال آینده، حدود 300 هزار خانه‌اولی ناشی از ازدواج‌های جدید، نیاز به خرید مسکن پیدا می‌کنند. از طرفی سالانه دست‌کم 500 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته و روانه بازار مصرف می‌شود. این ارقام به خوبی بیانگر توان صندوق پس‌انداز «یکم» برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت خرید مسکن به گروه هدف و افراد واجدشرایط است.
توصیه کارشناسی به متقاضیان
از روز سه‌شنبه که ثبت‌نام و افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز یکم آغاز می‌شود، بعید است حجم انبوهی از تقاضای حائز شرایط سه‌گانه (تاهل متقاضی، نداشتن سابقه مالکیت و خرید آپارتمان حداکثر 7 سال ساخت) بلافاصله در روزهای اول ثبت‌نام، در شعب بانک مسکن صف تشکیل دهند. علت این پیش‌بینی به مبلغ اولیه موردنیاز برای سپرده‌گذاری برمی‌گردد که در تهران باید 40 میلیون تومان و در شهرهای بزرگ و کوچک نیز به ترتیب 30 و 20 میلیون تومان نقدینگی آنی در دست متقاضیان باشد تا بتوانند با آن افتتاح حساب کنند. البته همانطور که در ابتدای گزارش اشاره شد، متقاضیان افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «یکم» با مبالغ کمتر از این هم می‌توانند وارد شوند، اما حداقل زمان دسترسی به وام، به مراتب طولانی‌تر از یک‌سال خواهد بود. به این ترتیب کارشناسان اقتصاد مسکن با توجه به نوسانات ادواری قیمت مسکن در دوره‌های گذشته، به متقاضیان وام‌های جدید خرید مسکن توصیه می‌کنند، مبنای سپرده‌گذاری اولیه را بر کمترین زمان تعیین شده که همان یک‌سال است، بگذارند تا بتوانند از شرایط کنونی بازار مسکن که قیمت‌ها در آرامش و پایداری نسبی قرار دارد و در میان‌مدت، زمینه‌ای برای التهاب یا جهش وجود ندارد، به نفع خرید مصرفی آپارتمان برای خود بهره‌برداری کنند.
درباره شرط سوم برای دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز «یکم» نیز باید تاکید شود، این شرط که به سن بنای آپارتمان مورد معامله مربوط می‌شود، در قدم اول برای افتتاح حساب، کنترل نمی‌شود بلکه در پایان طول مدت سپرده‌گذاری و زمانی که موعد پرداخت تسهیلات فرا می‌رسد، ملاک عمل پرداخت قرار می‌گیرد. اعمال محدودیت سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام صندوق «یکم» باعث تحریک سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به تکمیل مجتمع‌های مسکونی نیمه‌کاره ظرف یک‌سال آینده، می‌شود. احتمال دارد بعد از شروع ثبت‌نام از متقاضیان این تسهیلات، ساز و کار تازه‌ای در قالب همین صندوق و از طرف بانک مسکن برای اختصاص وام‌های جدید به پروژه‌های پیش‌فروش و پیش‌خرید، طراحی شود. براساس این گزارش، کسانی که حائز شرایط لازم برای افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «یکم» نیستند، باید منتظر اجرای بخش دوم مصوبه اردیبهشت ماه شورای پول و اعتبار باشند.
براساس بخش دوم این مصوبه، همه بانک‌های دولتی و خصوصی مجاز شده‌اند وام‌های 60، 50 و 40 میلیون تومانی به متقاضیان تهرانی، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک پرداخت کنند. برای پرداخت این تسهیلات، شرط خانه اولی قید نشده است و کلیه ساز و کار اجرایی برای پرداخت وام، به اختیار خود بانک‌ها گذاشته شده است به این معنی که ممکن است بانک‌ها بدون نیاز به سپرده‌گذاری، تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنند و حتی به جای تعیین مدت زمان 12ساله برای بازپرداخت وام (شبیه آنچه برای صندوق یکم وضع شده است)، به مراتب بازه زمانی کمتر از این را تعیین کنند. اما با این حال، بانک مسکن اولین بانکی خواهد بود که از این هفته (در صورت لغو نشدن مراسم افتتاح نمادین) شروع به پرداخت تسهیلات جدید خرید را می‌کند و هنوز سایر بانک‌ها در اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار پیش‌قدم نشده‌اند.
گمانه‌زنی‌هایی وجود دارد مبنی بر اینکه رغبت آنچنانی در برخی بانک‌های بزرگ و پرتوان برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن با شرایط جدید مصوب، وجود ندارد. برخی بانک‌ها در سال‌های اخیر که پرداخت رسمی و قانونی وام خرید مسکن، ممنوع بود، به صورت غیررسمی و با عناوین مختلفی که برای تسهیلات مسکن تعیین کرده بودند، به متقاضیان خرید ملک انواع وام‌های بدون سقف، اما با نرخ سود بالا و بازپرداخت حداکثر 5ساله را پرداخت می‌کردند. اکنون شرایط تعیین شده در حوزه وام خرید مسکن در مقایسه با آنچه طی این سال‌ها پرداخت می‌شده، مزیت اقتصادی برای بانک‌ها ندارد.